Estromissione agevolata: vantaggi fiscali – PARTE SECONDA

L’estromissione agevolata consente all’impresa individuale che alla data del 31 ottobre 2015 possiede immobili strumentali (sia per natura che per destinazione) di cui all’art. 43 comma 2 D.p.r. 917/86, di optare per l’uscita dello stesso immobile dal patrimonio dell’impresa con destinazione alla persona fisica.

La norma di riferimento in questo caso è il co. 121 dell’articolo unico della Legge di Stabilità 2016, che di seguito esponiamo. Nel precedente intervento sul tema, abbiamo evidenziato i requisiti temporali, il calcolo della base imponibile e l’aliquota dell’imposta sostitutiva, nonché l’individuazione dei beni agevolabili. Ora ci concentreremo sui profili impositivi indiretti dell’operazione.

Sotto il profilo IVA, l’operazione è qualificabile come destinazione di beni a finalità estranee all’impresa, (art. 2 comma 2 n. 5 del DPR 633/72) e quindi si tratta di iniziativa rientrante nell’ambito di applicazione del tributo. Costituiscono eccezione a tale principio i beni per i quali l’imprenditore non ha operato la detrazione dell’imposta all’atto dell’acquisto (es. acquisto ante 1973, acquisto da privato, acquisto dal patrimonio personale dell’imprenditore).

Da evidenziare che l’atra ipotesi nella quale non viene operata la detrazione dell’imposta all’atto dell’acquisto è quella dell’acquisto di immobili abitativi (fatta eccezione per le immobiliari di gestione).

Pertanto, l’estromissione riguarderà nella stragrande maggioranza dei casi gli immobili strumentali.

Si ricorda che ai fini IVA la classificazione catastale dipende dalla categoria di appartenenza degli immobili.

Per quanto riguarda gli immobili strumentali, le regole IVA applicabili sono dettate dal n. 8-ter del comma 1 dell’art. 10 del D.P.R. 633/1972. La richiamata disposizione prevede il regime generale dell’esenzione Iva, con imponibilità nei seguenti casi:

• cessioni di fabbricati strumentali effettuate, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento, dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, interventi di restauro conservativo, ristrutturazione edilizia o ristrutturazione urbanistica;
• in tutti gli altri casi di cessioni di fabbricati strumentali il cedente può manifestare l’opzione per l’imposizione, il cui esercizio deve risultare dall’atto di cessione.

Nel caso di estromissione dell’immobile in esenzione IVA, attenzione dovrà essere rivolta alla necessità di effettuare la rettifica della detrazione per cambio di destinazione del bene (art.19-bis2, co.2, DPR n.633/72), che comporterebbe la necessità di restituire i decimi mancanti al compimento del decennio di monitoraggio.

L’ammontare così determinato andrà riportato nel Modello IVA 2017 (segno -) con conseguente riduzione dell’IVA ammessa in detrazione per il 2016.

Qualora dall’atto dell’acquisto siano trascorsi più di dieci anni, non dovrà essere operata la rettifica della detrazione, in quanto è terminato il monitoraggio decennale.

Per quanto riguarda il valore da attribuire all’immobile si ricorda che l’art. 24, L. 7.7.2009, n. 88 (Legge Comunitaria 2008) ha apportato sostanziali modifiche agli artt. 13 e 14, D.P.R. 26.10.1972, n. 633, adeguando le norme interne alla Direttiva 28.11.2006, 2006/112/CE del Consiglio, relativa al sistema comune dell’Iva, nel senso di circoscrivere più nettamente l’estensione del criterio del valore normale.

Detto criterio si pone come una deroga a quello più generale del corrispettivo, e può giustificarsi solamente a determinate condizioni come, ad esempio, quando i particolari collegamenti esistenti tra i soggetti contraenti inducano (o possano indurre) a falsare la determinazione dei corrispettivi al solo fine di ottenere vantaggi fiscali.

Per quanto riguarda in particolare le operazioni in assenza di corrispettivo (tra cui figura anche l’autoconsumo) secondo le nuove disposizioni si deve utilizzare:

• il prezzo di acquisto o il costo.

Non rileva più, quindi, il valore normale il quale però è ancora utilizzato ai fini delle imposte dirette. Occorre, infatti, considerare nel momento in cui si vuole operare un’estromissione, le conseguenze anche ai fini dell’imposizione diretta, dato che si determina una plusvalenza quantificata col valore normale, oltre agli effetti in campo Iva.

Niente sarà dovuto ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, in quanto non si effettua alcun trasferimento della proprietà dell’immobile, il quale rimane in capo allo stesso soggetto, seppure passando dalla sfera imprenditoriale a quella personale.

Autore: Gioacchino De Pasquale. Redazione Fiscal Focus.