Agevolazione – Il Decreto Legge n. 133 del 12 settembre 2014 (convertito dalla Legge n. 164 dell’11 novembre 2014) ha introdotto, in favore delle persone fisiche che non esercitano attività commerciali, una deduzione dal reddito complessivo IRPEF per l’acquisto di unità immobiliari, a destinazione residenziale, che saranno successivamente date in locazione. Deve trattarsi d’immobili di nuova costruzione, invenduti alla data del 12 novembre 2014 (data di entrata in vigore della Legge di conversione del DL n. 133/2014), o sui quali sono stati effettuati interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e di risanamento conservativo (cioè gli interventi indicati nell’art. 3, comma 1, lettere d e c del DPR 380/2001).
La deduzione – Gli acquisti agevolati sono quelli effettuati dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017. La deduzione è pari al 20% del prezzo di acquisto dell’immobile risultante dall’atto di compravendita, nel limite massimo complessivo di spesa di 300.000 euro, e degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto delle stesse unità immobiliari. Essa va ripartita in otto quote annuali di pari importo (a partire dall’anno in cui viene stipulato il contratto di locazione) e non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste per le stesse spese.
Durata locazione – La norma agevolativa prevede che l’unità immobiliare acquistata, ristrutturata o costruita sia «destinata» alla «locazione per almeno otto anni». Questo vincolo si considera rispettato, sia se il contratto ha tale durata per esplicito accordo delle parti, sia se è la legge a prevedere una proroga di diritto almeno fino a otto anni.
Dubbio – Al riguardo è stato chiesto all’Agenzia delle Entrate se la destinazione alla locazione per 8 anni è rispettata con un contratto a canone “libero” stipulato solo per 4 anni, ma rinnovabile, come previsto dalla norma sulle locazioni, per altri 4 anni, sempre nel rispetto dei canoni massimi previsti dall’articolo 21, comma 4, lettera e), Decreto Legge 12 settembre 2014, n. 133.
Chiarimento – Con Circolare n. 3/E del 2 marzo 2016, al punto 1.13, si è ritenuto che, nel caso di stipula di un contratto di locazione a canone concordato, ai sensi dell’articolo 2, comma 3, della Legge 9 dicembre 1998 n. 431, la cui durata è stabilita in anni “sei più due” ai sensi di quanto previsto dal comma 5 del medesimo articolo 2, che consente “alla prima scadenza” di prorogare il contratto “di diritto”, si possa considerare rispettato il requisito della durata minima del contratto di locazione pari ad anni otto. Tale requisito si intende infatti rispettato non solo nell’ipotesi in cui il contratto abbia tale periodo di efficacia per esplicito accordo delle parti, ma anche nel caso in cui sia la legge a prevedere una proroga di diritto almeno fino a otto anni.
Durata 4 + 4 – Quindi, in analogia con quanto detto, si può ritenere che l’ambito di applicazione della norma in esame (articolo 21 del Decreto), riguarda tutti i contratti di locazione che abbiano una durata di anni otto, ricomprendendo anche le ipotesi in cui il contratto abbia tale periodo di efficacia per effetto di proroghe, previste per legge o concordate tra le parti. Rimane fermo il rispetto di tutti gli altri requisiti previsti dall’agevolazione in commento.
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