Premessa – A decorrere dal 2016, il Legislatore riconosce uno sconto del 25% per l’IMU e per la TASI dovuta sugli immobili che risultano locati a canone concordato. Si tratta delle disposizioni contenute al Comma 53 e 54 Legge n. 208/2015, dove, rispettivamente, con riferimento all’IMU è sancito che all’articolo 13 del Decreto Legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla Legge 22 dicembre 2011, n. 214, dopo il comma 6 è inserito il seguente: «6-bis. Per gli immobili locati a canone concordato di cui alla Legge 9 dicembre 1998, n. 431, l’imposta, determinata applicando l’aliquota stabilita dal Comune ai sensi del comma 6, è ridotta al 75%»; e con riferimento alla TASI è stabilito che al comma 678 dell’articolo 1 della Legge 27 dicembre 2013, n. 147, è aggiunto, in fine, il seguente periodo: «Per gli immobili locati a canone concordato di cui alla Legge 9 dicembre 1998, n. 431, l’imposta, determinata applicando l’aliquota stabilita dal Comune ai sensi del comma 683, è ridotta al 75%».

I contratti a canone concordato – Si tratta di contratti di locazione che si differenziano da quelli a canone libero, poiché i criteri di stipula (durata, rinnovo, importo canone, aggiornamento ISTAT, clausole di rescissione, oneri accessori, ecc.) sono fissati a livello locale tra le principali organizzazioni rappresentative della proprietà edilizia (ad esempio: Confedilizia) e le principali associazioni sindacali dei conduttori (ad esempio SICET). Il contratto è generalmente reperibile al Comune di ubicazione dell’immobile. In particolare, il contratto a canone concordato è quello stipulato “ai sensi dell’art. 2, comma 3, della Legge 9 dicembre 1998, n. 431”. Quello a canone libero è, invece, stipulato “ai sensi dell’art. 2 comma 1 della L. 9/12/1998 n. 431 (con esclusione delle fattispecie di cui all’art. 1, commi 2 e 3. della stessa Legge)”.

Laddove, dunque, il proprietario abbia locato l’immobile con contratto a canone concordato, questi ha diritto ad applicare uno sconto del 25% per IMU e TASI dovute sul predetto immobile (se l’immobile è locato solo per una parte dell’anno, lo sconto è applicato solo per i mesi in cui l’immobile è risultato locato ricordando che si considera per intero il mese in cui il possesso si è protratto per più di 15 giorni). L’agevolazione è applicabile indipendentemente dal fatto che l’inquilino abbia o meno fissato residenza e dimora nell’immobile ed il proprietario nel liquidare i due tributi dovrà applicare l’aliquota prevista per le seconde case oppure quella specificamente deliberata dal Comune per i fabbricati locati.

Si tenga altresì presente che il beneficio in commento è cumulabile con l’abbattimento del 50% previsto per gli immobili dichiarati di interesse storico/artistico. Dunque, ciò sta significando che se ad essere locato a canone concordato è un fabbricato di interesse storico/artistico si applica la doppia agevolazione (abbattimento 50% base imponibile più sconto del 25%) – Circolare MEF del 29 gennaio 2016.

Occorre poi considerare che non sempre, esistono gli accordi locali tra associazione degli inquilini e quella dei proprietari, per cui mancherebbe nel Comune il contratto a canone concordato cui far riferimento per la relativa stipula. La domanda che ci si pone in tal caso è se è comunque possibile stipulare un contratto a canone concordato e quindi beneficiare delle agevolazioni fiscali legate (sconto IMU e TASI del 25% e aliquota ridotta al 10% per la cedolare secca).

La risposta al quesito la si trova nei chiarimenti forniti dall’Amministrazione Finanziaria, in merito ad un quesito specifico posto in materia di cedolare secca in quei Comuni in cui è stato dichiarato lo stato di calamità ed in cui manca l’esistenza di un accordo locale. In particolare, l’Amministrazione ha chiarito che in tal caso è possibile fare riferimento, ai fini dell’applicazione dell’aliquota ridotta del 10% della cedolare secca (e quindi per la stipula del contratto di locazione a canone concordato), all’accordo vigente nel Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche situato in altra regione, e ciò secondo i principi stabiliti dall’articolo 1, comma 2 del Decreto del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, emanato di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze, del 14 luglio 2004.

Alla luce di tale chiarimento, dunque, dove manca un accordo locale, locatore e conduttore possono stipulare un contratto di locazione a canone concordato facendo riferimento all’accordo vigente nel Comune omogeneo più vicino ed applicare per la cedolare secca l’aliquota del 10%. Secondo la stessa dovrebbe trovare altresì applicazione lo sconto IMU e TASI del 25% fissato dalla Legge di Stabilità 2016.

La dichiarazione IMU – La stessa Legge di Stabilità 2016, nulla ha disposto in merito alla necessità di dover presentare la dichiarazione IMU (valida anche ai fini TASI) al Comune al fine di godere dello sconto in esame (cosa, invece, prevista ad esempio espressamente per l’agevolazione IMU e TASI riferita agli immobili in comodato tra genitori e figli).

Sul tema è, tuttavia, intervenuto il MEF con la già citata Circolare del 29 gennaio 2016, precisando che la dichiarazione IMU non è da presentarsi solo per i contratti di locazione registrati precedentemente alla data del 1° luglio 2010 per i quali i relativi dati catastali non siano stati comunicati al momento della cessione, della Risoluzione o della proroga del contratto, ai sensi dell’art. 19 del D.L. n. 78 del 2010. Nel caso, invece, in cui il contratto di locazione sia successivo a detta data, oppure si tratti di contratti precedenti per i quali sono stati comunicati i relativi dati catastali, in considerazione del fatto che i Comuni non possono verificare se i contratti sono stati stipulati ai sensi della Legge n. 431 del 1998 (canone concordato), i contribuenti sono tenuti ad adempiere l’obbligo dichiarativo.

Quindi, ciò sta significando che il proprietario dell’immobile locato a canone concordato che ha liquidato IMU e TASI 2016 applicando lo sconto del 25%, deve presentare la dichiarazione IMU per il predetto immobile entro il 30 giugno 2017 (salvo che si tratti di un contratto registrato precedentemente al 1° luglio 2010). Se la locazione è ancora in essere nel 2017, non si dovrà ripresentare la dichiarazione nel prossimo anno, mentre se trattasi di contratto di locazione stipulato per la prima volta nel 2017, il contribuente dovrà presentare la dichiarazione IMU entro il 30/06/2018.