Premessa – Oggi è l’ultimo giorno per presentarsi alla cassa e versare l’acconto IMU e TASI per il 2017 (il saldo scade il 18 dicembre, poiché il 16 e sabato). Chi non paga oggi, oppure entro oggi paga un importo “insufficiente”, da domani, potrà rimediare solo attraverso l’Istituto del ravvedimento operoso (a tal proposito si veda nostro articolo pubblicato sul quotidiano edizione del 14/06/2017 dal titolo “IMU e TASI domani ultimo giorno senza sanzioni”).

Dato il blocco dei tributi locali fissato anche per il 2017, il calcolo dei due tributi dovuti per quest’anno non dovrebbe essere stato complicato o, comunque, per chi ancora non vi ha provveduto, dovrebbe risultare facilitato, visto che nulla è cambiato rispetto allo scorso anno.

Le regole – Continua ad esserci l’esenzione (sia IMU che TASI) per gli immobili (di categoria catastale non di lusso) adibiti ad abitazione principale. L’esonero c’è anche sulle pertinenze ma nel limite massimo di tre ciascuna appartenente a categoria catastale C/2, C/6 e C/7. I due tributi sono, invece, dovuti per le abitazioni principali di categoria catastale di lusso (ossia A/1, A/8 ed A/9) e relative pertinenze. In tal caso, comunque, spetta la detrazione di 200 euro da ripartirsi in base alla percentuale e mesi di possesso (e da dividersi tra acconto e saldo). Non paga nemmeno l’inquilino la sua quota TASI, qualora l’immobile occupato rappresenti la sua abitazione principale di categoria non di lusso (in tal caso versa solo il possessore per la quota a proprio carico).

Non bisogna poi dimenticare le assimilazioni ad abitazione principale, ossia quei casi in cui un immobile, anche se in esso non sussista residenza e dimora abituale del possessore per causa non dipendente dalla volontà di quest’ultimo, può considerarsi abitazione principale con applicazione della relativa disciplina di favore. Si tratta, ad esempio, delle unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari, ivi incluse le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in deroga al richiesto requisito della residenza anagrafica; dei fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal Decreto del Ministro delle Infrastrutture 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008; un unico immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, posseduto, e non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di Polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di Polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei Vigili del Fuoco, e, fatto salvo quanto previsto dall’art. 28, comma 1, del D.Lgs. 19 maggio 2000, n. 139, dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica; una ed una sola unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato e iscritti all’Anagrafe degli Italiani Residenti all’Estero (AIRE), già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza, a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia, a condizione che non risulti locata o data in comodato d’uso. In caso di più unità abitative possedute in Italia dal pensionato estero, questi può scegliere liberamente quale di esse considerare assimilata (Circolare n. 10/DF/2015).

Per l’unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in Istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata, l’eventuale assimilazione deve, invece, essere espressamente prevista dalla delibera del Comune.

C’è poi da considerare l’ipotesi dell’ex casa coniugale oggetto di assegnazione. Questa s’intende assegnata a titolo di diritto di abitazione, il che sta significando che è l’ex coniuge assegnatario che deve preoccuparsi se sono dovute o meno IMU e TASI su tale fabbricato.

Non bisogna dimenticare l’eventuale abbattimento del 50% della base imponibile nei casi di comodato gratuito tra genitori e figli (purché siano rispettate le condizioni fissate dal comma 10, lett. b), Legge 208/2015). Lo stesso abbattimento si applica anche nel caso d’immobile dichiarato d’interesse storico/artistico o inagibile/inabitabile. C’è poi lo sconto del 25% se trattasi d’immobile locato a canone concordato. L’abbattimento del 50% per l’immobile d’interesse storico/artistico è cumulabile con quello previsto per il comodato e con sconto del 25% per le locazioni concordate.

Sono esenti da IMU i fabbricati rurali strumentali mentre ai fini TASI per essi l’aliquota massima non può comunque eccedere l’1 per mille, ferma restando la possibilità per i Comuni di poter ridurre l’aliquota stessa fino all’azzeramento. Per fabbricati rurali ad uso abitativo (di cui al comma 3 art. 9 D.Lgs. n. 557/1993) vale la stessa disciplina IMU e TASI prevista in linea generale per i fabbricati abitativi.
C’è poi da soffermarsi sull’IMU e TASI dovute per il comparto agricolo. Se trattasi di terreno agricolo è dovuta solo IMU e non anche TASI.
Tuttavia occorre considerare i casi di esenzione previsti dal Legislatore. In particolare è esente IMU il terreno agricolo posseduto e condotto da coltivatore diretto o IAP, ovunque ubicato (per essere esente è necessario che vi sia congiuntamente esenzione e conduzione del fondo). Sono altresì esenti dal tributo i terreni agricoli ubicati nei Comuni delle isole minori di cui all’allegato A annesso alla Legge 28 dicembre 2001, n. 448; i terreni agricoli a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile; i terreni (da chiunque posseduti) ricadenti in uno dei Comuni di cui all’elenco della Circolare del Ministero delle Finanze n. 9 del 14 giugno 1993, pubblicata nel supplemento ordinario n. 53 alla Gazzetta Ufficiale n. 141 del 18 giugno 1993 (se il Comune è contrassegnato dalla sigla PD, significa che l’esenzione IMU opera solo per quei terreni ricadenti nella zona del Comune in cui vige l’esenzione e per avere informazioni al riguardo basta contattare l’Ufficio Tributi del Comune stesso). Le aree edificabili sono, invece, soggette sia IMU sia TASI, ma se posseduta e condotta (come terreno agricolo) da un coltivatore diretto/IAP, si applica la stessa disciplina prevista per i terreni agricoli, ossia esenzione IMU e TASI.

Ci sono poi da considerare le regole per il calcolo della base imponibile. Per i fabbricati, si parte dalla rendita catastale e la si rivaluta del 5%. All’importo così ottenuto di applica un moltiplicatore che può variare a seconda della categoria catastale di appartenenza. Per fabbricati appartenenti alla categoria catastale “D” non iscritti in catasto, e di conseguenza privi di rendita catastale, posseduti interamente da imprese e distintamente contabilizzati, la base imponibile è determinata – alla data d’inizio di ciascun anno solare ovvero, se successiva, alla data di acquisizione – dal valore, al lordo delle quote di ammortamento, che risulta dalle scritture contabili, applicando i coefficienti di rivalutazione determinati annualmente con apposito Decreto Ministeriale (art. 5, comma 3 del D.Lgs. n. 504/1992). L’aggiornamento dei coefficienti di rivalutazione per l’anno 2017 è contenuto nel Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 14 aprile 2017.

Per i terreni si parte dal reddito dominicale e lo si rivaluta del 25% e poi si moltiplica il tutto per 135. Infine per le aree edificabili la base imponibile è data dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di riferimento.

Si ricorda, infine, che entrambi i tributi sono dovuti in base alla percentuale di possesso ed a mesi di possesso (considerando per intero il mese in cui il possesso si è protratto per più di 15 giorni). L’acconto di oggi è calcolato con le aliquote 2016 ed è pari al 50% dell’importo complessivamente determinato per tutti i mesi di possesso del 2017.