Immobiliari di gestione: classificazione degli immobili

Sono immobiliari di gestione le società il cui valore del patrimonio (assunto a valori correnti) è prevalentemente costituito da beni immobili diversi dagli immobili alla cui produzione o al cui scambio è effettivamente diretta l’attività, nonché dagli immobili direttamente utilizzati nell’esercizio dell’impresa: si tratta in sintesi delle società la cui attività consiste principalmente nella mera utilizzazione passiva degli immobili cd. “patrimonio” e strumentali per natura locati o comunque non utilizzati direttamente.

Immobili strumentali per natura – Per quanto riguarda le immobiliari di gestione, sono da considerarsi strumentali (per natura) gli immobili appartenente alle nelle categoria catastali A/10, B, C, D, E, anche se non utilizzati direttamente nell’attività d’impresa, ma concessi in locazione o comodato a terzi. La strumentalità per natura ha carattere oggettivo, non rilevando l’utilizzazione o meno del bene per l’esercizio dell’impresa.
A differenza delle immobilizzazioni strumentali per destinazione, gli immobili rientranti nelle categorie catastali sopra ricordate, proprio in virtù delle loro caratteristiche strutturali, sono da considerare comunque strumenti dell’attività commerciale del soggetto possessore anche quando gli stessi non sono impiegati nel ciclo produttivo dell’impresa o non lo sono direttamente, perché dati a terzi in locazione o comodato. In sostanza, con riferimento a tali immobili, esiste una presunzione assoluta di strumentalità che giustifica la deducibilità delle relative quote di ammortamento, in capo al possessore, indipendentemente dall’effettivo utilizzo e dalla modalità con cui i beni in parola partecipano al processo produttivo.

La distinzione tra immobili patrimonio e immobili strumentali per destinazione – Diversamente, sono da considerarsi patrimonio gli immobili tenuti a disposizione e non rientranti nelle categorie catastali precedentemente indicate. Complessa si configura la distinzione, all’interno delle immobiliari di gestione, tra immobili strumentali per destinazione e immobili patrimonio.

Dato per assodato che gli immobili appartenenti alle categorie catastali A/10, B, C, D, E. sono da considerarsi immobili strumentali per natura e quindi concorreranno alla formazione del reddito d’impresa in base ai costi e ai ricavi, va stabilito se gli immobili appartenenti alla categoria A (esclusa A/10) concessi in locazione delle immobiliari di gestione siano da collocare tra gli immobili strumentali per destinazione o tra gli immobili patrimonio, con conseguenze fiscali di notevole rilievo.

A tal proposito, l’Amministrazione Finanziaria nella C.M. 112/E/1999 ha chiarito che “possono definirsi strumentali quegli immobili che hanno come unica destinazione quella di essere direttamente impiegati nell’espletamento di attività tipicamente imprenditoriali, sì da non essere idonei a produrre un reddito autonomo rispetto a quello del complesso aziendale nel quale sono inseriti”.

Aderendo a tale impostazione, vengono esclusi dagli immobili strumentali quegli immobili che pur potendo essere in certo senso strumentali rispetto alle finalità che il soggetto d’imposta persegue attraverso l’esercizio dell’impresa, costituiscono, nel contempo l’oggetto della predetta attività imprenditoriale quali, in generale, gli immobili locati a terzi.

Ne consegue che gli immobili posseduti dalle immobiliari di gestione rientranti nella categoria catastale A (escluso A/10), concessi in locazione a terzi, non possono essere considerati strumentali. Di conseguenza, vanno annoverati tra gli immobili patrimonio.

Tale tesi è stata confermata dalla stessa Amministrazione Finanziaria nella R.M. 55/E/2002 laddove è stato chiarito che “sul tema della gestione degli immobili, l’Amministrazione finanziaria è più volte intervenuta chiarendo, in modo conforme alla giurisprudenza della Cassazione, che la semplice attività di locazione di appartamenti, quand’anche svolta da un’impresa, non consente di qualificare come strumentali i beni immobili dati in godimento”.

Da segnalare che benché l’Amministrazione Finanziaria faccia riferimento alla giurisprudenza della Cassazione, manca di evidenziare che esiste un orientamento giurisprudenziale che sostiene che gli immobili concessi in locazione da parte delle immobiliari di gestione sono da considerarsi strumentali per destinazione e quindi vanno tassati a costi e ricavi.

Pur esistendo una parte della giurisprudenza che ritiene che gli immobili in questione siano da considerarsi strumentali per destinazione, altra parte della giurisprudenza (maggioritaria – La Corte di Cassazione ha più volte ribadito che l’immobile locato da una società immobiliare non può essere considerato strumentale all’attività imprenditoriale, costituendo piuttosto l’oggetto della medesima attività (Cassazione, Sezioni Unite, 13 ottobre 1983, n. 1367; Cassazione 27 febbraio 1984, n. 1366; Cass. 3 aprile 1992, n. 4086; Cass. 13 maggio 2003, n. 7307) l’Amministrazione Finanziaria ha ritenuto invece di dover classificare tali immobili tra gli immobili patrimonio, con tutte le conseguenze fiscali del caso.