Il Rent to buy come alternativa alla crisi

In considerazione della forte crisi nel settore immobiliare e delle crescenti difficoltà a ottenere finanziamenti bancari, si è diffusa in Italia una prassi contrattuale, già sviluppata nei Paesi anglosassoni, nota come rent to buy.
Tale prassi è stata ora codificata dal legislatore italiano, grazie al D.L. 12 settembre 2014, n. 133, c.d. decreto “Sblocca Italia”, prevedendo specifiche regole riguardo la trascrizione, la risoluzione per inadempimento, le ipotesi di fallimento delle parti contrattuali e le norme applicabili.
Partendo dalla definizione e dall’oggetto del contratto di rent to buy, la Fondazione dottori commercialisti ha pubblicato uno studio approfondito, che illustra la disciplina contenuta nell’art. 23 del D.L. n. 133/2014, soffermandosi sugli effetti della trascrizione e sui profili patologici del rapporto contrattuale, per poi approfondirne le implicazioni fiscali, dal duplice punto di vista alle imposte dirette e indirette, distinguendo la fase di “godimento” da quella di “trasferimento” dell’immobile, articolando l’analisi in base alla natura del concedente; il quale può agire come privato oppure in regime di impresa.

I rapporti nel rent to buy – Lo schema del “rent to buy” è il seguente:
• un soggetto, proprietario dell’immobile lo concede in godimento a un altro soggetto, che acquisisce il diritto all’acquisto pagando una serie di canoni; si tratta quindi di una “concessione di godimento, in vista dell’acquisto dell’immobile stesso, oggetto di godimento, da parte di chi lo conduce per il periodo convenuto”.
Ebbene si ha rent to buy quando:
• VERDI concede in godimento a ROSSI il godimento di un immobile;
• VERDI concede a ROSSI il diritto di quest’ultimo (si tratta di una facoltà ad acquistare il bene, non di un obbligo) di acquistarne la proprietà entro un termine determinato;
• VERDI concede a CAIO il diritto di imputare a prezzo, in tutto o in parte, i canoni versati.
Nel contratto viene stabilito quale sia:
– la parte di canone che va a remunerare il godimento del bene;
– e quale sia invece quella porzione (che può coincidere anche con l’intero canone) che vale come rata del prezzo dovuto per l’acquisto.

I profili fiscali del contratto – L’Amministrazione finanziaria è intervenuta con la Circolare n.4/E del 19.02.2015 fornendo chiarimenti essenziali, non solo dal punto di vista civilistico, ma soprattutto fiscale. Il documento di prassi in commento è l’unico ufficiale, che regola il regime fiscale applicabile, ai fini delle imposte dirette e indirette, con particolare riferimento:
a) alla quota di canone corrisposta per il godimento dell’immobile;
b) alla quota di canone corrisposta a titolo di anticipazione del corrispettivo;
c) al successivo trasferimento dell’immobile;
d) alle somme restituite, in caso di mancata conclusione del contratto di compravendita.

In generale è necessario distinguere se chi concede il godimento in vista della futura vendita è un privato o un’impresa, e tra imposte dirette (a carico del proprietario/venditore) e indirette (a carico del conduttore/acquirente).
Nel periodo del godimento (paragonabile alla locazione), le imposte legate al possesso dell’immobile sono a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di locazione.
Nel periodo della cessione, le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari sono a carico dell’acquirente, come le spese ed imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile. In caso di esercizio del diritto di acquisto dell’immobile trova applicazione, infatti, la normativa prevista, sia ai fini delle imposte dirette che delle imposte indirette, per i trasferimenti immobiliari.