IVA: aliquota ordinaria per la costruzione del complesso immobiliare

Con la R.M. 8/E/2014, l’Amministrazione Finanziaria chiarisce quale sia il corretto trattamento IVA da applicare:

• alle prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto stipulati per la costruzione di complessi immobiliari (A/2 e D/2) destinati a “residenza turistico alberghiera” da realizzarsi previa demolizione di preesistenti strutture ricettive;
• alla cessione entro cinque anni dalla ultimazione della costruzione delle unità abitative (A/2);
• delle locazioni delle singole unità immobiliari comprese nella “residenza turistico alberghiera”.

Costruzione del complesso immobiliare – Secondo l’associazione istante, il corretto trattamento IVA da applicare alle prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto stipulati per la costruzione di complessi immobiliari destinati a “residenza turistico alberghiera” è quello dell’aliquota IVA al 10% ai sensi del numero 127-quaterdecies della Tabella A, parte III, allegata al D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633.
Di diverso avviso l’Amministrazione Finanziaria, che ritiene applicabile alla costruzione del complesso immobiliare in esame, costituito da unità abitative e da unità strumentali, l’aliquota IVA ordinaria del 22%.
Si ammette, tuttavia, una deroga nel caso in cui vi sia la compresenza nel medesimo edificio di parti a destinazione abitativa e di parti a destinazione non abitativa, rispetti le proporzioni tra unità abitative ed uffici e negozi richieste per gli edifici “Tupini” (articolo 13, Legge 2 luglio 1949, n. 408), con applicazione dell’aliquota IVA del 10% ai sensi del numero 127- quaterdecies della Tabella A, parte III, allegata al D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633.

Cessione entro cinque anni dall’ultimazione della costruzione delle unità abitative – Per tale fattispecie, l’associazione istante ritiene applicabile il trattamento IVA dei fabbricati abitativi di cui al n. 8 – bis, co. 1, art. 10, D.P.R. 633/1972.
In merito al regime IVA applicabile alla cessione entro cinque anni dalla ultimazione della costruzione delle unità abitative (A/2), l’Amministrazione Finanziaria chiarisce dapprima la rilevanza catastale per la classificazione degli immobili fini IVA; ricordando, inoltre, che rientrano nei “fabbricati diversi da quelli strumentali per natura” le unità immobiliari a uso abitazione, catastalmente censite o censibili nelle categorie del gruppo “A” che, ad eccezione della categoria “A10”, comprendono le abitazioni.
Pertanto, alla cessione entro cinque anni dalla ultimazione della costruzione delle unità abitative (A/2), si applicherà la disciplina di cui all’articolo 10, n. 8-bis, del D.P.R. n. 633 del 1972.

Locazioni delle singole unità immobiliari comprese nella “residenza turistico alberghiera” – L’associazione istante per le locazioni delle singole unità immobiliari comprese nella “residenza turistico alberghiera” ritiene applicabile l’aliquota del 10 per cento, in quanto aventi a oggetto prestazioni di alloggio in strutture ricettive ai sensi del n. 120 della Tabella A, parte III, allegata al D.P.R. n. 633 del 1972.
L’Amministrazione Finanziaria ritiene applicabile:

• l’aliquota IVA del 10% ai sensi del n. 120 della A, parte III, allegata al D.P.R. n. 633 del 1972 alla locazione di unità abitative (A/2) nell’ambito di un’attività riconducibile al settore turistico-alberghiero (ad uso turistico) secondo la normativa regionale di settore;
• per le locazioni delle unità immobiliari accatastate nella categoria D/2 sarà, invece, applicabile il regime di esenzione, salvo opzione (articolo 10, n. 8, del D.P.R. n. 633 del 1972) e i relativi canoni, ove non torni applicabile il regime di esenzione, saranno assoggettati ad IVA con applicazione dell’aliquota nella misura ordinaria.