Premessa – Continua ad applicarsi anche per il 2017 l’esenzione IMU e TASI per l’abitazione principale e relative pertinenze, anche se limitatamente a fabbricati appartenenti a categoria catastale “non di lusso”.

In sede di premessa è utile richiamare cosa il Legislatore intende, ai fini dei due tributi, per abitazione principale. La definizione è quella contenuta all’art. 13, comma 2, del D.L. n. 201 del 2011, dove si legge che per tale è da considerarsi “l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile”.

Al riguardo occorrono due considerazioni:

• in primo luogo per considerare un immobile come “abitazione principale” è necessario che si configurano in esso (congiuntamente) residenza anagrafica e dimora abituale del proprietario/comproprietario o altro titolare di diritto reale (usufrutto, enfiteusi, ecc.);
• in secondo luogo, il Legislatore prevede che nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile. Ciò significa, che se, ad esempio, i coniugi, decidessero di stabilire ciascuno la propria residenza, in due immobili separati ubicati entrambi nello stesso comune, essi non potranno considerare entrambi gli immobili come abitazione principale per ciascuno, ma dovranno decidere quale dei due considerare tale ed applicare sull’altro l’IMU/TASI come secondo immobile “abitativo”.

Tuttavia, con riferimento a questo secondo punto, qualora, invece, i due immobili fossero situati in Comuni diversi, i coniugi potrebbero considerare ciascun immobile come abitazione principale. Nell’ipotesi in cui sia un figlio a dimorare e risiedere anagraficamente in altro immobile ubicato nello stesso Comune, e, quindi, costituisce un nuovo nucleo familiare, la predetta restrizione non si applica (Circolare n. 3/Df/2012).

Va verificata la categoria catastale – Come anticipato in premessa i due tributi continuano a non essere dovuti per le abitazioni principali appartenenti a categoria catastale di lusso e relative pertinenze. In particolare si tratta dei fabbricati di categoria catastale A2, A3, A4, A5, A6 e A7. Con riferimento alle pertinenze (dell’abitazione principale), la disciplina di riferimento, stabilisce che si considerano tali esclusivamente quelle appartenenti a cat. C/2, C/6 e C/7, nel limite massimo di tre, ciascuna appartenente a categoria catastale differente. Ciò sta significando che se, ad esempio, a un’abitazione principale sono legate tre pertinenze di cui due C/6 ed un C/2, solo un C/6 ed il C/2 potranno essere considerate pertinenze per il predetto fabbricato mentre l’altro C/6 sconterà IMU e TASI come “secondo immobile” (la scelta è lasciata alla discrezionalità del contribuente).

IMU e TASI dovute, invece, sulle abitazioni principali appartenente a categoria catastale di lusso (A/1, A/8 ed A/9) e relative pertinenze. Continua ad essere riconosciuta la detrazione di 200 euro da ripartirsi in base alla percentuale ed ai mesi di possesso (considerando per intero il mese in cui il possesso si protrae per più di 15 giorni) e da suddividersi tra acconto e saldo. Ciò significa che se, ad esempio, dell’abitazione principale di categoria A/1 sono comproprietari al 50% due coniugi (mesi di possesso 12), la predetta detrazione potrà essere goduta da entrambi nella misura di 100 euro ciascuno da suddividersi tra saldo ed acconto (50 euro ciascuno da beneficiarne al 16 giugno ed altri 50 ciascuno da goderne il 16 dicembre).

Ultima considerazione da fare, è che se, ad esempio, su un immobile c’è usufrutto (o altro diritto reale), il soggetto passivo è l’usufruttuario e non il nudo proprietario, il che significa che se per l’usufruttuario nel predetto immobile c’è dimora e residenza questo sarà sua abitazione principale, con la conseguenza che sarà esentato o assoggettato ad IMU/TASI a seconda della categoria catastale di appartenenza.

La TASI per l’inquilino dell’abitazione principale – La TASI a differenza dell’IMU è dovuta oltre che dal proprietario/comproprietario o altro titolare di diritto reale (usufrutto, enfiteusi, ecc.) anche dal detentore dell’immobile (inquilino, comodatario, ecc.), qualora la detenzione si sia protratta per più di sei mesi nel corso del periodo d’imposta. In particolare la normativa prevede che la quota TASI a carico del proprietario è quella fissata dalla delibera comunale. Tuttavia, se la delibera nulla dovesse prevedere in merito, la quota è da intendersi nella misura del 90%. La residua quota è quella, invece, dovuta dall’occupante.

La disciplina prevede che quest’ultimo è esonerato dalla sua quota TASI, qualora l’immobile occupato rappresenti la sua abitazione principale di categoria catastale non di lusso (comma 14 lett. a) e b) Legge n. 208/2015). Verserà, invece, solo il proprietario in base alla quota a proprio carico (90% oppure diversa misura fissata dalla delibera). Qualora, invece, l’immobile occupato sia abitazione principale per il conduttore ed appartenente a categoria di lusso, la TASI continua ad essere dovuta sia dal proprietario sia dal conduttore in base alle rispettive quote.

Ad ogni modo, si tenga presente che, in entrambi i casi, la TASI andrà liquidata applicando l’aliquota prevista per le seconde case nonostante l’immobile rappresenti abitazione principale per l’occupante. E’ anche utile tener presente che proprietario e inquilino rispondono, ciascuno per la propria quota TASI non versata o versata in maniera insufficiente, senza responsabilità solidale tra di essi.

Le assimilazioni – La disciplina IMU/TASI dispone poi alcuni casi di assimilazione ad abitazione principale dell’immobile posseduto. In particolare si tratta dei seguenti casi:

• unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari, ivi incluse le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in deroga al richiesto requisito della residenza anagrafica;
• fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal Decreto del Ministro delle Infrastrutture 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008;
• casa coniugale assegnata al coniuge, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
• un unico immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, posseduto, e non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco, e, fatto salvo quanto previsto dall’art. 28, comma 1, del D.Lgs. 19 maggio 2000, n. 139, dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica;
• una ed una sola unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato e iscritti all’Anagrafe degli Italiani Residenti all’Estero (AIRE), già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza, a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia, a condizione che non risulti locata o data in comodato d’uso. In caso di più unità abitative possedute in Italia dal pensionato estero, questi può scegliere liberamente quale di esse considerare assimilata (Circolare n. 10/Df/2015);
• (se prevista dalla delibera comunale) l’unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata. La disciplina IMU, infatti, prevede che i Comuni possono considerare direttamente adibita ad abitazione principale l’unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata.

Dunque, se si rientra in una delle predette ipotesi, l’immobile in questione sarà soggetto alla stessa disciplina prevista per l’abitazione principale, ossia esonero IMU/TASI se di categoria catastale non di lusso o imposizione se di categoria di lusso. Stessa disciplina anche per le eventuali pertinenze.