Indennità avviamento commerciale: irrilevante ai fini IVA

Nella norma di comportamento del 1° marzo 2014, n. 190, dell’AIDC viene affrontato lo spinoso tema del trattamento ai fini IVA dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale concessa ex art. 34 della L. 392/1978.

In base alla suddetta disciplina, viene riconosciuto al conduttore di immobile che svolge attività industriale, commerciale, artigianale e alberghiera, un’indennità di avviamento in caso di cessazione del rapporto di locazione.

Tale indennità, a parere dell’Amministrazione Finanziaria (R.M. 73/E/2005), rappresenta il corrispettivo dell’aumento di valore dell’immobile di cui beneficerebbe il locatore rientrando in possesso del bene. In base a tale interpretazione, l’indennità per la perdita di avviamento commerciale rappresenta un’operazione rilevante Iva, con l’obbligo di fatturazione da parte del conduttore.

Di diverso avviso la commissione dottori commercialisti ed esperti contabili che qualifica l’indennità in questione come un vero e proprio risarcimento escluso dall’applicazione dell’imposta.

Come sottolineato dall’AIDC, l’assenza di controprestazione e la conseguente non rilevanza dell’indennità ai fini IVA rappresenta la situazione ordinaria, nella quale il locatario abbandona spontaneamente i locali al termine della locazione percependo la somma dovuta ex lege, frutto dell’automatismo previsto dalla norma civilistica, quindi rispondente al suo fine.

Non si possono escludere, tuttavia, situazioni diverse nelle quali le somme siano corrisposte non come conseguenza immediata della cessazione del rapporto locativo, ma quale effetto della negoziazione fra le parti. In tal caso, le somme riconosciute a favore del locatario sono rilevanti ai fini IVA, in quanto derivanti da reciproche concessioni sui diritti e doveri nascenti dal contratto di locazione.

In base all’analisi effettuata, l’indennità per la perdita dell’avviamento che il locatore è tenuto a corrispondere al conduttore al termine della locazione, ai sensi dell’articolo 34 della L. n. 392 del 1978, ha natura di indennizzo e come tale è esclusa dall’applicazione dell’imposta sul valore aggiunto, in quanto sia carente di effettiva controprestazione da parte del conduttore.

Tuttavia, se la somma versata al conduttore rappresenta il corrispettivo di un’obbligazione di fare o di non fare, come nell’ipotesi di negoziazione della risoluzione del contratto di locazione, questa è soggetta all’imposta sul valore aggiunto e segue il regime applicato ai canoni di locazione.

In quest’ultimo caso, in linea con le conclusioni della Corte di giustizia europea (causa C-63/92), alla somma dovuta al conduttore va riservato lo stesso trattamento d’esenzione o imponibilità già applicato ai canoni di affitto, non potendo, in virtù del principio di equiparazione sancito dai giudici, riservarsi al contratto un trattamento diverso nelle varie fasi del suo svolgimento.

Pertanto:

• se il canone era imponibile Iva, il conduttore emette fattura soggetta a imposta;
• se invece la locazione era esente, il conduttore fatturerà l’indennità in esenzione da imposta, ai sensi dell’articolo 10, n. 8, del D.P.R. 633/1972, coerentemente con il regime originario della locazione.

Nel caso in cui il locatore sia un soggetto non passivo dell’imposta, si applicherà il regime naturale di esenzione previsto per le locazioni. Poiché l’affitto di un bene immobile rientra ordinariamente nel novero delle esenzioni previste dalla direttiva IVA, “anche una modifica riguardante tale contratto, quale lo scioglimento anticipato consensuale dietro pagamento di un’indennità, deve considerarsi ricompresa nella sfera d’applicazione di tale esenzione” (Corte di Giustizia nel caso C-63/92 Lubbock Fine & Co).