È da tenere in debita considerazione innanzitutto che l’art. 90, co. 2, del D.P.R. 917/1986 prevede la totale indeducibilità dei costi afferenti all’immobile patrimonio. Ciò comporterà una variazione in aumento da effettuare nel rigo RF11, del quadro RF di UNICO 2014.
Un discorso a parte meritano gli interessi passivi collegati a tale tipologia d immobili.
Infatti, l’articolo 1, comma 35, della legge finanziaria per il 2008 (L. 244/2007) aveva chiarito – con norma di interpretazione autentica – in contrapposizione ai precedenti interventi dell’Amministrazione Finanziaria, la deducibilità per gli interessi passivi relativi a finanziamenti contratti per l’acquisizione dei beni immobili (immobili patrimonio), diversamente da quelle spese e da quei componenti negativi per i quali vale la previsione di indeducibilità assoluta di cui all’articolo 90, comma 2, del Tuir.
Conseguentemente, per i soggetti IRES gli interessi passivi di finanziamento contratti per l’acquisto degli immobili patrimonio sono deducibili nei limiti e alle condizioni previste dall’articolo 96 del Tuir.
Ai sensi del successivo comma 36 dell’articolo 1 della legge finanziaria per il 2008, non rilevano ai fini dell’articolo 96 del TUIR (sono pertanto integralmente deducibili) gli “interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione”. Preme sottolineare che l’ambito soggettivo di applicazione del comma 36 citato è limitato alle c.d. “immobiliari di gestione”.
Come chiarito dalla risoluzione n. 323/E del 9 novembre 2007, sono immobiliari di gestione le società il cui valore del patrimonio è prevalentemente costituito da beni immobili diversi dagli immobili alla cui produzione o al cui scambio è effettivamente diretta l’attività, nonché dagli immobili direttamente utilizzati nell’esercizio dell’impresa: si tratta in sintesi delle società la cui attività consiste principalmente nella mera utilizzazione passiva degli immobili c.d. “patrimonio” e strumentali per natura locati o comunque non utilizzati direttamente.
Per quanto concerne, inoltre, l’ambito oggettivo della disposizione in esame si ritiene che, con la locuzione “interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione”, il legislatore faccia riferimento sia agli immobili patrimoniali che agli immobili strumentali per natura, purché destinati all’attività locativa, non essendo determinante la natura dell’immobile posto a garanzia dell’impegno assunto. Affinché la previsione di deducibilità piena degli interessi passivi ipotecari trovi applicazione è necessario, inoltre, che il mutuo ipotecario abbia a oggetto gli stessi immobili successivamente destinati alla locazione.
L’altra variazione in aumento riguarderà l’imputazione del reddito relativo a tali immobili (RF10) distinguendo tra:
• immobili non locati: reddito medio ordinario, mediante l’applicazione delle tariffe d’estimo (art. 37, D.P.R. 917/1986 e art. 3, co. 48, L. 662/1996);
• immobili locati: reddito medio ordinario o se maggiore il canone di locazione ridotto delle spese documentate di manutenzione ordinaria sostenute dal locatore fino a un massimo del 15% del canone di locazione.
Infine sarà necessario operare una variazione in diminuzione dell’eventuale canone di locazione presente nel C/E (RF39).
wordpress theme by initheme.com