Premessa – La Circolare n°8/E pubblicata il 7 aprile scorso dall’Amministrazione finanziaria sul proprio sito istituzionale, è andata a riprendere diversi chiarimenti di prassi forniti negli ultimi due mesi su diverse tematiche; tra queste è stato affrontato anche l’intervento normativo del c.d. Decreto Fiscale in materia di cedolare secca e mancata comunicazione della proroga del contratto. Il D.L. 193/2016 è intervenuto sulle disposizioni riguardanti la mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto di locazione e al mantenimento del regime della cedolare secca.

L’opzione per il regime della cedolare secca si esprime in sede di registrazione del contratto anche di proroga e produce effetti per l’intera durata del contratto, salva la possibilità di revoca. Il locatore ha dunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. È sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

Le disposizioni normative generali prevedono che se il contratto alla scadenza è prorogato, per continuare ad applicare il regime della cedolare secca, occorre comunicare all’Agenzia delle Entrate la relativa opzione. L’opzione viene espressa nella Dichiarazione dei Redditi solo per i contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione (contratti di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell’anno), salvo che il contribuente provveda alla registrazione volontaria o in caso d’uso del contratto prima della presentazione della dichiarazione dei redditi. In tal caso l’opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto.

Qualora il contribuente intendesse optare per il mantenimento della cedolare secca anche in seguito alla proroga del contratto deve rinnovare l’opzione in sede di proroga entro 30 giorni dal verificarsi della stessa.

Il D.L. 193/2016 al fine di creare un contesto normativo di favore per il contribuente che aveva optato in precedenza per il regime della cedolare secca ma si dimentica di comunicare la proroga della locazione, ammette il riconoscimento dell’applicazione della tassazione agevolata in presenza di un comportamento concludente; in particolare l’art. 7 quater al comma 24, prevede che la mancata presentazione del modello RLI per comunicare la proroga del contratto, ferma l’applicazione della sanzione, non comporta la revoca dell’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione, qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca:

• non procedendo con il pagamento dell’imposta di registro in riferimento al periodo contrattuale di proroga;
• effettuando i relativi versamenti della cedolare secca anche ricorrendo al ravvedimento operoso;
• dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della Dichiarazione dei Redditi (modifica all’articolo 3, comma 3, del D.Lgs. n. 23 del 2011).

I chiarimenti del Fisco nella Circolare 8/E – Considerando che la Legge di conversione del decreto c.d. Fiscale è entrata in vigore in data 3 dicembre 2016, erano sorti dubbi in merito alla retroattività delle disposizioni appena richiamate e dunque con riferimento a quei contratti prorogati in data 2 novembre per i quali la comunicazione di proroga del contratto doveva essere effettuata prima dell’entrata in vigore delle nuove disposizioni normative. Ebbene l’Agenzia delle Entrate riconosce la piena operatività anche in tale caso specifico, qualora si tratta di contratti di locazione per i quali in sede di registrazione o nelle annualità successive era già stata espressa l’opzione per la cedolare secca e lo stesso abbia mantenuto il comportamento concludente ossia, non effettuando il pagamento dell’imposta di registro in riferimento al periodi contrattuale di proroga, effettuando i relativi versamenti della cedolare secca e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi. Si pensi, ad esempio, ad un contratto di locazione (4 + 4) stipulato nel 2012, prorogato tacitamente al termine del primo quadriennio senza procedere alla relativa comunicazione, tramite modello RLI all’Agenzia delle Entrate; il regime della cedolare secca per tale contratto di locazione resta confermato a condizione che il contribuente abbia mantenuto un comportamento concludente e, dunque, non abbia corrisposto l’imposta di registro in relazione alle annualità di proroga, abbia proceduto ai versamenti della cedolare, compilando in maniera coerente gli appositi quadri del Modello unico o del Modello 730, relativi alla cedolare secca. Resta fermo che per il mantenimento del regime sostitutivo della cedolare secca, per le annualità di proroga del contratto di locazione, il locatore deve rinunciare per il periodo corrispondente alla durata dell’opzione all’aggiornamento del canone. La norma in argomento ha, altresì, previsto l’applicazione di una sanzione in misura fissa, per la tardiva comunicazione della proroga del contratto, nella misura di euro 100, ridotta ad euro 50, se la comunicazione è presentata con un ritardo non superiore a 30 giorni.