Premessa – Tra i vari punti di interesse toccati dal direttore dell’Agenzia delle Entrate nell’audizione alla Camera tenutasi il 4 maggio 2017 ed incentrata sulle misure contenute nel D.L. n. 50/2017 (c.d. manovrina), vi rientra certamente quello riguardante le novità in materia di cedolare secca per le locazioni brevi e la figura di sostituti d’imposta che assumeranno gli intermediari immobiliari che intervengono nella conclusione di contratti di locazione tra proprietari ed inquilini.

In particolare, all’art. 4 del citato D.L. 50/2017, è stabilito che, a decorrere dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire da tale data si applicano le disposizioni relative alla cedolare secca di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento in caso di opzione. Tali disposizioni “si applicano anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario”. Il comma 1 dello stesso articolo 4, detta anche la definizione di locazioni brevi, intendendo per tali quei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online.

E’ altresì previsto che, i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online (come ad esempio Circuito Airbnb), mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, dovranno trasmettere i dati relativi ai contratti in commento e conclusi per il loro tramite, mediante la dichiarazione dei sostituti di imposta; l’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei predetti dati è soggetta a sanzione amministrativa da euro 250 a euro 2.000, ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata entro i 15 giorni successivi alla scadenza prevista ovvero se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati. Inoltre, al fine di assicurare il contrasto all’evasione fiscale, i predetti soggetti, qualora incassino direttamente i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti in questione, operando in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni corrispettivi ed incassati all’atto dell’accredito e provvederanno al relativo versamento della ritenuta entro il giorno 16 del mese successivo all’incasso stesso. La ritenuta, nel caso in cui non sia stata esercitata l’opzione per il regime della cedolare secca, si considera operata a titolo di acconto. Per la mancata o irregolare effettuazione della ritenuta alla fonte, la norma non indica specifiche sanzioni in quanto si applicano le norme sanzionatorie previste per le violazione degli obblighi di sostituzione d’imposta pari al 20 per cento dell’ammontare non trattenuto, (ai sensi dell’art. 14 del decreto legislativo n. 471 del 1997).

Il punto per le locazioni brevi – Con riferimento alla nuova disciplina della cedolare per le locazioni brevi, nell’audizione in commento è stato messo in evidenza che la qualificazione come ‘locazioni brevi’ e l’inclusione nel campo applicativo della norma dei corrispettivi rivenienti da contratti che prevedono, oltre alla locazione, la prestazione dei servizi di biancheria e pulizia locali è da accogliere con favore, poiché “finalizzata a favorire l’emersione di materia imponibile nei casi in cui la concessione in godimento dell’immobile, in quanto integrata da tali servizi accessori, è suscettibile di essere ricondotta, in base al prevalente indirizzo giurisprudenziale, ad un’attività alberghiera”.

Secondo il direttore dell’Agenzia delle Entrate, inoltre, potrebbe valutarsi con favore un’eventuale modifica normativa che preveda l’applicazione della disposizione a tutti i casi in cui, al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa, vi sia la fornitura di alloggi accompagnata da servizi accessori, come nel caso di attività di bed and breakfast occasionale (produttiva di redditi diversi) ed a prescindere dal nomen iuris utilizzato nel contratto. Così come potrebbe valutarsi positivamente anche l’eventuale definizione in via normativa di criteri oggettivi, come il numero delle stanze offerte in locazione breve o la durata dell’ attività della locazione breve, la presenza dei quali integrerebbe la sussistenza di una organizzazione di tipo alberghiero, rilevante ai fini IVA ed esclusa dal regime in esame.

E’ poi sottolineata la portata della novità, facendo notare che ad oggi il regime della cedolare secca era già possibile per le locazioni brevi ma la norma in commento ne estende l’applicazione ai contratti menzionati, in cui la locazione è integrata dai servizi di pulizia locali e cambio biancheria, nonché ai contratti di sub-locazione a quelli conclusi dal comodatario.

Il punto per gli intermediari – Con riferimento ai nuovi obblighi posti a carico degli intermediari immobiliari di cui in premessa, si evidenza che gli adempimenti devono essere posti in essere non solo dagli agenti immobiliari ma da tutti coloro che, in senso lato, effettuano intermediazione mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare. Secondo il Direttore, “la norma sembra avere una cogenza generalizzata in quanto è rivolta a tutti gli intermediari, comprese le piattaforme on line. Diversamente si favorirebbe il ricorso alle piattaforme esonerate dall’obbligo di effettuare il prelievo alla fonte o di comunicare i dati dei contratti”.

Al fine di assicurare il monitoraggio delle locazioni concluse è, comunque, prevista la stipula da parte dell’Agenzia delle Entrate, senza oneri a carico della stessa né del bilancio dello Stato, di convenzioni con i soggetti che utilizzano in Italia i marchi di portali di intermediazione on line al fine di definire le modalità di collaborazione.

In attesa del Provvedimento – Per conoscere le disposizioni di attuazione della novità, inclusa quella relativa alla trasmissione e conservazione dei dati da parte degli intermediari occorre attendere l’apposito Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate, da emanarsi entro novanta giorni dall’entrata in vigore dello stesso D.L. 50/2017. Sul punto nell’audizione è sottolineato che l’individuazione del termine di novanta giorni per la relativa emanazione sembra stabilito al fine di tener conto dei tempi di conversione del Decreto Legge.
Inoltre, il termine del 1° giugno, a decorrere dal quale (per i contratti stipulati con decorrenza da tale data) si applicherà il regime in commento, salvo modifiche in sede di conversione, dovrebbe comunque escludere un ulteriore rinvio degli adempimenti, oltre la data di emanazione del citato Provvedimento. Infine con riferimento alle ritenute alla fonte cui sono obbligati gli intermediari immobiliari è evidenziato che la norma stessa già contiene sufficienti indicazioni, in quanto prevede che il prelievo deve essere effettuato all’atto dell’accredito dei canoni e dei corrispettivi relativi ai contratti stipulati a partire dal 1 giugno.