A tal proposito è necessario in primo luogo evidenziare che se l’immobile è stato acquistato prima del 1973, anno in cui è stata introdotta l’imposta sul valore aggiunto, l’immobile potrà essere assegnato o estromesso senza applicazione dell’IVA. Questo perché la destinazione di beni a finalità estranee dell’impresa nonché l’assegnazione dei beni ai soci sono soggette a IVA se all’atto dell’acquisto sia stata operata la detrazione dell’imposta (articolo 19 del Decreto IVA).
Ciò detto, a seconda del caso che stiamo valutando sarà necessario indagare sull’eventuale detrazione operata all’atto dell’acquisto dell’immobile.
Detrazione dell’IVA a monte – Nel caso in cui all’atto dell’acquisto dell’immobile che s’intende estromettere o assegnare in maniera agevolata sia stata operata la detrazione dell’IVA, troveranno applicazione le medesime regole previste per la cessione d’immobili abitativi e strumentali. Si dovrà dunque far riferimento alle regole per la cessione degli immobili dettate dall’art. 10, co. 1, n. 8 –bis e 8-ter, D.P.R. 633/1972, a seconda che si tratti d’immobile abitativo o d’immobile strumentale.
Per l’ASSEGNAZIONE d’immobili ad uso abitativo dovrà farsi riferimento all’articolo 10, co. 1, n. 8-bis. La richiamata disposizione prevede il generale regime di esenzione IVA per la cessione d’immobili ad uso abitativo, con determinate fattispecie d’imponibilità.
In particolare, l’imponibilità IVA è prevista per l’impresa costruttrice/di ristrutturazione:
• obbligatoriamente per le cessioni effettuate entro 5 anni dalla data di ultimazione della costruzione/ristrutturazione;
• facoltativamente, con opzione da esercitarsi alla stipula dell’ atto, per le cessioni effettuate trascorsi 5 anni dalla costruzione/ristrutturazione.
In merito all’identificazione del soggetto cedente, la C.M. 22/E/2013 ricorda che possono essere qualificate come imprese costruttrici e di ripristino i soggetti titolari del provvedimento amministrativo, in forza del quale possono eseguire la costruzione o la ristrutturazione.
Per ciò che riguarda gli immobili strumentali, deve farsi riferimento al n. 8-ter del comma 1 dell’art. 10 del D.P.R. 633/1972 il quale prevede il regime generale dell’esenzione IVA, con imponibilità nei seguenti casi:
• cessioni di fabbricati strumentali effettuate, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento, dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, interventi di restauro conservativo, ristrutturazione edilizia o ristrutturazione urbanistica;
• in tutti gli altri casi di cessioni di fabbricati strumentali il cedente può manifestare l’opzione per l’imposizione, il cui esercizio deve risultare dall’atto di cessione.
Va altresì evidenziato che se un terreno è stato acquistato detraendo l’IVA, questo potrà fuoriuscire dal regime d’impresa previa tassazione a valle.
Le implicazioni pratiche – Nei casi su descritti, si dovrà procedere all’emissione di una fattura:
• in caso di estromissione, un’autofattura;
• in caso di assegnazione una fattura intestata al socio.
La base imponibile da indicare in fattura – Per quanto riguarda in particolare le operazioni in assenza di corrispettivo (tra cui figura anche l’autoconsumo) secondo le nuove disposizioni si deve utilizzare:
• il prezzo di acquisto o il costo.
Nello specifico, l’art. 13, co. 2, lett. c), D.P.R. 633/1972 prevede che nel caso di assegnazione la base imponibile sia rappresentata “dal prezzo di acquisto o, in mancanza, dal prezzo di costo dei beni o di beni simili, determinati nel momento in cui si effettuano tali operazioni”.
Nel caso di beni acquistati da terzi dovrà dunque farsi riferimento al prezzo di acquisto. Nel caso in cui l’acquisto sia avvenuto un bel po’ di tempo fa e sull’immobile siano stati effettuati dei lavori, il prezzo di acquisto dovrà essere rettificato tenendo conto delle migliorie apportate. Visto che la norma fa riferimento al prezzo di acquisto al momento in cui si effettua l’operazione, si potrà tener conto anche di eventuali “deprezzamenti” del bene.
IVA non detratta all’acquisto – In tutti i casi in cui l’IVA non sia stata detratta all’atto dell’acquisto dell’immobile l’operazione sarà esclusa dal campo di applicazione dell’IVA e troverà applicazione l’imposta di registro proporzionale dimezzata. Dunque si passa da un’imposta di registro del 9% ad una misura dimezzata, pari dunque al 4,5% (dal 2 all’1% in caso d’immobili acquistati con i requisiti prima casa).
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