Dal punto di vista civilistico, nel momento in cui si procede alla vendita di un immobile oggetto di contratto di locazione, il legislatore prevede l’automatico subentro nel contratto per l’acquirente. In particolare, a sancirlo è il Codice Civile all’art. 1602, dove espressamente è disposto che: “Il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione”.
Ci sono poi anche gli art. 7 e 41 della Legge n. 392/1978, dove si stabilisce che “ è nulla la clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata”.
Dunque, come si nota, in caso di vendita dell’immobile locato, il legislatore tende a tutelare il conduttore, con l’automatico subentro del nuovo proprietario nel contratto.
Per il fisco – Dal punto di vista fiscale, quando si parla di subentro si fa riferimento alla c.d. “cessione” del contratto di locazione. Al riguardo è previsto che, nel caso in cui il locatore o il conduttore è sostituito nel contratto da un nuovo soggetto, è dovuta l’imposta di registro:
L’imposta deve essere versata entro 30 giorni dall’evento:
Tuttavia, è stabilito che, nell’ipotesi di subentro ex lege, ossia nel caso, ad esempio, in cui l’immobile è trasferito per atto tra vivi (compravendita) o per causa di morte di una delle parti (successione), non è dovuta alcuna imposta, ma i nuovi intestatari devono limitarsi a comunicare (con Modello RLI) l’avvenuto subentro all’ufficio dove è stato registrato il contratto.
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