IVIE: il valore degli immobili esteri

Entro il prossimo 16 giugno va versata l’imposta sul valore degli immobili all’estero (IVIE), detenuti a titolo di proprietà o di altro diritto reale dalle persone fisiche residenti in Italia. Per l’individuazione della base imponibile è necessario distinguere a seconda che l’immobile sia localizzati in Paesi appartenenti all’UE o aderenti allo Spazio economico europeo (Norvegia e Islanda) oppure in Stati diversi dai suddetti.

Soggetti passivi d’imposta – Va precisato in via preliminare che sono soggetti passivi dell’imposta:
• il proprietario di fabbricati, aree fabbricabili e terreni a qualsiasi uso destinati, compresi quelli strumentali per natura o per destinazione destinati ad attività di impresa o di lavoro autonomo; il titolare del diritto reale di usufrutto, uso o abitazione, enfiteusi e superficie sugli stessi (e non il titolare della nuda proprietà);
• il concessionario nel caso di concessione di aree demaniali;
• il locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria. Il locatario è soggetto passivo a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto.

Se gli immobili sono detenuti in comunione, l’imposta è dovuta da ciascun soggetto partecipante alla comunione con riferimento al valore relativo alla propria quota.

Immobili localizzati in UE o SEE – Per gli immobili situati in Paesi appartenenti alla Unione europea o in Paesi aderenti allo Spazio economico europeo (SEE) che garantiscono un adeguato scambio di informazioni, il valore da utilizzare al fine della determinazione dell’imposta è prioritariamente quello catastale, come determinato e rivalutato nel Paese in cui l’immobile è situato ai fini dell’assolvimento di imposte di natura patrimoniale, anche se gli immobili sono pervenuti per successione o donazione.

In mancanza del suddetto valore, si può utilizzare il valore catastale utilizzabile ai fini reddituali. Se il valore catastale utilizzabile ai fini reddituali esprime il reddito medio ordinario degli immobili questo dovrà essere rivalutato e moltiplicato per gli appositi coefficienti previsti dalla legislazione locale per la determinazione delle imposte reddituali.

Per evitare disparità di trattamento tra contribuenti che hanno acquisito l’immobile in epoche diverse, qualora la legislazione estera preveda un valore espressivo del reddito medio ordinario e non vi siano meccanismi di moltiplicazione e rivalutazione analoghi a quelli previsti dalla legislazione italiana, può essere assunto come base imponibile dell’IVIE alternativamente (in ragione della convenienza):

• il costo storico dell’immobile;
• o il valore dell’immobile che risulta dall’applicazione al predetto reddito medio ordinario dei coefficienti stabiliti ai fini dell’IMU.

In questa ipotesi, il reddito medio ordinario è assunto tenendo conto di eventuali rettifiche previste dalla legislazione locale. È il caso, ad esempio, degli immobili siti in Francia, laddove il valore locativo catastale presunto è abbattuto del 50 per cento ai fini dell’applicazione della tax fonciere.

In assenza di un reddito medio ordinario a cui far riferimento, il valore dell’immobile va definito o in relazione al costo di acquisto dell’immobile o, in mancanza, in relazione al valore di mercato rilevabile nel luogo in cui è situato l’immobile.

Immobili extra UE – Per gli immobili localizzati in Stati non UE o SEE, il valore è costituito, nella generalità dei casi, dal costo risultante dall’atto di acquisto o dai contratti da cui risulta il costo complessivamente sostenuto per l’acquisto di diritti reali diversi dalla proprietà.

Qualora la valorizzazione dei diritti reali diversi dalla proprietà (ad esempio, l’usufrutto) non sia rilevabile da un contratto, essa si assume secondo i criteri dettati dalla legislazione del Paese in cui l’immobile è situato. Nel caso in cui l’immobile sia stato costruito, si fa riferimento al costo di costruzione sostenuto dal proprietario e risultante dalla relativa documentazione. In mancanza di tali valori o in mancanza della relativa documentazione si assume il valore di mercato rilevabile al termine di ciascun anno solare nel luogo in cui è situato l’immobile. Qualora l’immobile non sia più posseduto alla data del 31 dicembre dell’anno si deve fare riferimento al valore dell’immobile rilevato al termine del periodo di detenzione. Tale valore può essere desunto in base alla media dei valori risultanti dai listini elaborati da organismi, enti o società operanti nel settore immobiliare locale. Per quanto riguarda gli immobili acquisiti per successione o donazione, il valore è quello dichiarato nella dichiarazione di successione o nell’atto registrato o in altri atti previsti dagli ordinamenti esteri con finalità analoghe. In mancanza, si assume il costo di acquisto o di costruzione sostenuto dal de cuius o dal donante 8 come risultante dalla relativa documentazione; in assenza di tale documentazione si assume il valore di mercato come sopra determinato.