Premessa – Manca esattamente un mese al versamento del saldo IMU e TASI per i possessori di immobili: il 16 dicembre, infatti, è il termine entro cui si è chiamati alla cassa.

Per il calcolo occorre tener in considerazione le aliquote deliberate dal comune di ubicazione dell’immobile per il 2016. Tuttavia, poiché queste andavano deliberate entro il 30 aprile, allora in sede di saldo è possibile ritenere applicabili le seguenti regole:

• se già l’acconto (versato a giugno di quest’anno) è stato calcolato con l’aliquota 2016, in sede di saldo è sufficiente versare il restante 50% dell’importo complessivo determinato in di acconto (infatti, l’acconto è pari al 50% dell’importo).
• se, invece, l’acconto è stato determinato con le aliquote 2015, nonostante il comune avesse deliberato entro il 30 aprile le aliquote 2016, allora, in sede di saldo occorrerà rideterminare il tributo complessivo e provvedere al conguaglio.

Tuttavia, proprio in merito alle aliquote è opportuno anche ricordare che la Legge di Stabilità 2016 ha previsto il blocco degli aumenti dei tributi locali (il comune non poteva aumentare le aliquote IMU e TASI rispetto a quelle del 2015, ma poteva solo ridurle o confermarle). Ne consegue che, qualora il comune, entro il 30 aprile abbia deliberato una riduzione di aliquote per il 2016, ed in sede di acconto il contribuente ha eseguito il calcolo (ed il versamento) applicando quelle del 2015, ora in sede di saldo si ritroverà a dover rideterminare, comunque, l’imposta e conguagliare con un importo in misura inferiore del restante 50% (si veda esempio in fondo alla pagina).

Le principali cose da ricordare – In primo luogo occorre ricordare chi sono i soggetti passivi. Per l’IMU lo sono il proprietario; il titolare del diritto di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie; l’ex coniuge assegnatario della casa coniugale. Per la TASI il possessore a titolo di proprietà o altro diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, superficie, ecc.); il detentore a qualsiasi titolo (es. inquilino, comodatario, ecc.). Inoltre, entrambi i tributi sono dovuti in base alla percentuale ed ai mesi di possesso (si considera per intero il mese in cui il possesso si protrae per più di 15 giorni). A differenza dell’IMU, in cui ogni comproprietario è responsabile autonomamente della propria obbligazione tributaria, per la TASI i comproprietari sono responsabili solidalmente. Proprietario e inquilino rispondono, invece, ciascuno per la propria quota TASI non versata o versata in maniera insufficiente, senza responsabilità solidale tra di essi.

L’IMU e la TASI (dal 2016 per quest’ultimo tributo) non sono dovute per le abitazioni principali appartenenti a categorie catastali non di lusso (ossia A2, A3, A4, A5, A6 e A7) e relative pertinenze (nel limite massimo di tre ciascuna appartenente a categoria catastale C2, C6 e C7). Bisogna poi tener conto delle eventuali assimilazioni (come, ad esempio, le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari; i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008; la casa coniugale assegnata al coniuge, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio; l’un unico immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, posseduto, e non concesso in locazione, dal personale appartenente alle forze armate e di polizia; (se prevista dalla delibera comunale) l’unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti locata).

Per i terreni agricoli, rispetto al 2015, quest’anno l’IMU non è dovuta se si tratta di terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti o IAP ovunque ubicati. L’esenzione è prevista anche per i terreni agricoli ubicati nei comuni delle isole minori di cui all’allegato A annesso alla Legge 28 dicembre 2001, n. 448 e per i terreni agricoli a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile. Inoltre non è dovuta l’IMU sui quei terreni (da chiunque posseduti) ricadenti in uno dei comuni di cui all’elenco della circolare del Ministero delle Finanze n. 9 del 14 giugno 1993, pubblicata nel supplemento ordinario n. 53 alla Gazzetta Ufficiale n. 141 del 18 giugno 1993). Dunque, solo i possessori di terreni agricoli che non rientrano nei predetti casi di esenzione pagano l’IMU 2016. I terreni agricoli, non sono, invece, imponibili ai fini della TASI, mentre pagano TASI e IMU le aree edificabili.

Ci sono poi le abitazioni concesse in comodato gratuito ai parenti in linea retta entro il primo grado (genitori e figli) per le quali, se rispettate determinate condizioni, è previsto l’abbattimento della base imponibile IMU/TASI nella misura del 50%. In particolare la riduzione si applica in queste due sole ipotesi:

• il comodante, (es. genitore) possiede un solo immobile abitativo non di lusso in Italia che cede in comodato al figlio (non preclude l’agevolazione, l’eventuale possesso, oltre il predetto immobile, di altri immobili diversi dall’uso abitativo come ad esempio terreni, aree edificabili e negozi) e lo stesso comodante deve risiedere anagraficamente nello stesso comune in cui è situato l’immobile ceduto in comodato;
• il comodante (es. genitore) oltre alla casa (non di lusso) data in comodato, è proprietario (in Italia) di una sola altra casa (non di lusso) la quale deve rappresentare la sua abitazione principale e deve essere altresì situata nello stesso comune in cui si trova l’immobile concesso in comodato (anche il tal caso non preclude l’agevolazione l’eventuale possesso di altri immobili diversi dall’uso abitativo come ad esempio terreni, aree edificabili e negozi).

In entrambi i casi, il comodatario deve adibire l’immobile ricevuto in comodato a propria abitazione principale ed il contratto di comodato deve essere regolarmente registrato (sia se verbale sia se scritto).

Così, ad esempio, se l’immobile è stato concesso il comodato dal genitore al figlio, con quest’ultimo che vi trasferisce la residenza solo a settembre 2016, ora in sede di saldo occorrerà rideterminare l’IMU sul predetto immobile cosicché il genitore potrà beneficiare della riduzione almeno per 4 mesi del 2016 (da settembre a dicembre).

E’ utile altresì ricordare che con la Legge di Stabilità 2016 (Legge n. 208/2015), il legislatore ha abolito la quota TASI dovuta dall’occupante, qualora l’immobile occupato rappresenti la sua abitazione principale di categoria catastale non di lusso (comma 14 lett. a) e b) legge n. 208/2015) e che per gli immobili locati a canone concordato di cui alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, l’IMU e la TASI sono versate nella misura del 75%.

Esempio saldo IMU 2016 – Il sig. Rossi è unico proprietario, oltre che della sua abitazione principale (cat. A/2), anche di un secondo immobile (cat. A1) la cui rendita è pari a 700 euro. L’aliquota IMU 2015 deliberata dal comune in cui l’immobile si trova era stata fissata nella misura dello 0,96%. Il sig. Rossi versa l’acconto IMU 2016 applicando la predetta aliquota. Quindi, a giugno ha versato:

• IMU complessiva 2016 = (700 x 1,05) x 160 = 117.600 x 0,96% = 1.129,00
• Acconto IMU 2016 = 1.129 x 50% = 565,00

Il comune aveva però deliberato, entro il 30/04/2016, una nuova aliquota IMU per il 2016 nella misura dello 0,76%. A questo punto, ora in sede di saldo 2016, il sig. Rossi non verserà il restante 50% di quanto calcolato a giugno (ossia gli altri 565 euro) ma gli conviene ricalcolare l’IMU applicando l’aliquota più bassa e versare la differenza. Pertanto:

• IMU complessiva 2016 = (700 x 1,05) x 160 = 117.600 x 0,76% = 894,00
• Saldo IMU 2016 = (IMU complessiva ricalcolata – Acconto di giugno) = (894 – 565) = x 50% = 329,00

Il suo F24 per il versamento sarà (supponendo che l’immobile si trovi a Caserta):