Premessa – La disciplina IMU (art. 13 comma 4 D.L. 201/2011) prevede che per la determinazione dell’imposta dovuta occorre far riferimento alla rendita catastale così come risultante al 1° gennaio del periodo d’imposta di riferimento. Tuttavia, potrebbe accadere che nel corso dell’anno si verifichino delle variazioni di rendita ed a tal proposito, in un nostro articolo precedente, abbiamo avuto modo di soffermarci sulla regola generale da seguire in tal caso, evidenziando che:

• se la rendita catastale è variata d’Ufficio, allora quella da prendere come riferimento è sempre quella risultante in catasto al 1° gennaio del periodo d’imposta per il quale si sta liquidando il tributo. Quindi, ad esempio, per una rendita variata d’Ufficio a luglio 2017, il proprietario del fabbricato, ai fini del calcolo IMU (dovuta per il 2017), prenderà sempre in considerazione la rendita che risultava in catasto al 1° gennaio 2017. Mentre la nuova rendita accertata sarà presa come riferimento dal 1° gennaio 2018;
• in caso di variazione richiesta dal proprietario, occorre, invece, calcolare la base imponibile IMU/TASI, con riferimento alla rendita catastale così come risultante in catasto nel corso dell’intero periodo d’imposta (sempre con riferimento ai mesi di possesso e considerando per intero il mese in cui il possesso si è protratto per più di 15 giorni).

Un caso particolare è quello degli imbullonati, i quali sono usciti dalla stima catastale degli immobili a decorrere dal 2016 (Legge 208/2015) e per i quali era possibile presentare domanda di aggiornamento catastale entro il 15 giugno 2016 con effetto retroattivo dal 1° gennaio 2016. Per coloro che, invece, hanno saltato la predetta scadenza, l’effetto retroattivo non si è verificato e, dunque, l’aggiornamento della rendita ai fini IMU e TASI ha efficacia dal 1° gennaio dell’anno successivo. Quindi ad esempio, per una domanda di aggiornamento presentata il 10 marzo 2017, la rendita aggiornata potrà essere presa a riferimento solo dal 1° gennaio 2018, mentre per determinare IMU e TASI 2017 va sempre fatto riferimento a quella risultante in catasto al 1° gennaio 2017.

Si ricorda che poiché la base imponile TASI è la stessa dell’IMU, per analogia, quanto vale ai fini IMU vale anche ai fini della TASI.

Per l’immobile in costruzione – In caso di fabbricato in corso di costruzione, la normativa nazionale (art. 13 comma 4 D.L. 201/2011) prevede che fino a che l’immobile non è ultimato ed accatastato, su di questi non è dovuta IMU e TASI, mentre resta assoggettabile ai due tributi l’area fabbricabile fino alla data di accatastamento, anche se sul punto di parere diverso è la giurisprudenza, dove si trovano diversi orientamenti secondo cui se il fabbricato è accatastato prima dell’ultimazione dei lavori, questi già può essere assoggettato ai due tributi.

Discorso opposto vale, invece, per i fabbricati oggetto di demolizione. In tal caso, infatti, l’IMU e la TASI sul fabbricato saranno dovute fino alla data di ultimazione della demolizione, ossia fino a quando l’immobile è cancellato dal catasto. Ovviamente in tale ipotesi, una volta terminata la demolizione, l’IMU e la TASI saranno dovute sull’area edificabile sottostante.

L’efficacia retroattiva della variazione d’ufficio – Altro aspetto da considerare riguarda l’efficacia retroattiva della domanda di accatastamento. La procedura, infatti, prevede che una volta presentata domanda tramite procedura DOCFA, l’Agenzia fa i dovuti riscontri (entro 12 mesi) sulla rendita proposta. Tale rendita può essere accettata oppure rettificata dall’Ufficio. In quest’ultimo caso, la rendita rettificata dall’Ufficio avrà, comunque, effetto retroattivo dalla data di presentazione della domanda di accatastamento.

Si consideri, ad esempio, il caso di domanda di accatastamento presentata a settembre 2016 e rettificata dall’Agenzia delle Entrate con Provvedimento di maggio 2017. In tal caso la rendita rettificata ha, comunque, efficacia da settembre 2016 ed il contribuente dovrà liquidare IMU e TASI 2017 sulla base di tale rendita rettificata (egli dovrà altresì riliquidare l’IMU e la TASI 2016 considerando la nuova rendita per i mesi che vanno da settembre a dicembre dello scorso anno).