Premessa – Il legislatore fiscale riconosce una detrazione (dall’IRPEF o dall’IRES), nella misura del 65% della spesa sostenuta per interventi che aumentano il livello di efficienza energetica degli edifici esistenti. In particolare, il beneficio compete per le spese sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2017, ed è riconosciuta se le spese sono state sostenute per:
Sono, comunque, stabiliti dei limiti massimi di detrazione spettante i quali variano a seconda della tipologia di intervento realizzato.
La detrazione in commento si applica anche alle spese (sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2021) per interventi relativi a parti comuni degli edifici condominiali o che interessino tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio. In tal caso (novità prevista dalla Legge di Bilancio 2017) la detrazione può salire al 70% se trattasi di interventi sull’involucro con un’incidenza superiore al 25% della superficie dell’edificio, o al 75% se trattasi di interventi destinati al miglioramento della prestazione energetica invernale e estiva, e si applica su un importo complessivo di spesa non superiore a 40.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio. La sussistenza di tali condizioni deve essere asseverata da professionisti abilitati.
Soggetti ammessi alla detrazione – Possono essere ammessi alla detrazione (sempreché la spesa sia da essi sostenuta ed in possesso di tutta la documentazione necessaria): le persone fisiche (compresi gli esercenti arti e professioni); i contribuenti che conseguono reddito d’impresa (persone fisiche, società di persone, società di capitali); le associazioni tra professionisti; gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale; gli istituti autonomi di case popolari comunque denominati.
Si tenga, tuttavia, presente che i titolari di reddito d’impresa possono fruire della detrazione solo con riferimento ai fabbricati strumentali utilizzati nell’esercizio della loro attività imprenditoriale (Risoluzione n. 340/E/2008).
Con riferimento alla persone fisiche, invece, possono fruire dell’agevolazione (a condizione che la spesa sia da essi sostenuta e si è in possesso di tutta la documentazione necessaria) anche: i titolari di un diritto reale sull’immobile (es. usufruttuario se la spesa è da questi sostenuta); i condomini, per gli interventi sulle parti comuni condominiali; gli inquilini; coloro che hanno l’immobile in comodato (ossia il comodatario); i familiari conviventi con il possessore o il detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado), salvo che i lavori siano effettuati su immobili strumentali all’attività d’impresa, arte o professione.
Variazione della titolarità – La detrazione in commento è beneficiabile (nel limite massimo ammesso) in 10 rate annuali di pari importo. Dunque, ad esempio, per una spesa sostenuta nel 2016, il contribuente/beneficiario, godrà della prima delle 10 rate nel Modello 730/2017 o Modello Redditi/2017 che presenterà quest’anno con riferimento al periodo d’imposta 2016.
Tuttavia, potrebbe accadere che, durante il periodo di godimento dell’agevolazione, intervenga una variazione della titolarità dell’immobile oggetto dell’intervento di riqualificazione stesso (ad esempio l’immobile è venduto oppure donato, ecc.). In tal caso, ci si chiede, pertanto, quali siano le regole da seguire.
La regola prevede che per i trasferimenti a titolo oneroso (compravendita) o gratuito (esempio di donazione) della proprietà del fabbricato o di un diritto reale sullo stesso, le quote di detrazione residue (non utilizzate) potranno essere fruite dal nuovo titolare, salvo diverso accordo delle parti da indicare nell’atto di trasferimento. Pertanto se, ad esempio, un contribuente nel 2016 ha sostenuto spese di riqualificazione su un immobile di sua proprietà con diritto alla detrazione del 65%, e poi nel 2020 vende l’immobile, questi, a decorrere dal Modello 730/2021 (periodo d’imposta 2020) non potrà più godere delle residue (6) rate di detrazione, le quali saranno, invece, godute dal nuovo proprietario acquirente (salvo che nel contratto di compravendita sia specificamente indicato che il diritto alla detrazione resti in capo al contribuente venditore).
Nel caso, invece, in cui la spesa sia stata sostenuta dall’inquilino o dal comodatario, il diritto alla detrazione resta in capo ad essi qualora dovesse cessare il contratto di locazione o comodato durante il periodo di godimento. Infine, in caso di decesso del contribuente/beneficiario, la fruizione della detrazione fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene (è il caso, ad esempio, di più eredi dei quali solo uno di essi prende possesso ed abita l’immobile oggetto degli interventi. In tale ipotesi le rate residue e non beneficiate dal de cuius sono beneficiabili sono da quest’ultimo erede).
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