Premessa – Anche l’edizione 2017 dell’opzione di estromissione dell’immobile strumentale dalla sfera imprenditoriale, come per quella 2016, comporterà il versamento dell’imposta sostitutiva (dell’IRPEF, addizionali ed IRAP) dell’8%.

Con la Legge di Bilancio 2017 (comma 566 Legge n. 232/2016), infatti, il legislatore ha permesso, all’imprenditore (individuale) la possibilità di estromettere dal patrimonio aziendale (così da farlo rientrare nella sfera personale) gli immobili strumentali (per destinazione o per natura) posseduti alla data del 31 ottobre 2016. L’opzione è da esercitarsi (come per l’estromissione edizione 2016) con comportamento concludente (es. autofattura e rilevazione in contabilità dell’operazione) da assumersi entro il 31 maggio 2017 (con effetto retroattivo dal 1/1 dello stesso anno).

L’imposta sostitutiva e la base imponibile – Come già anticipato, nel caso in cui l’imprenditore decidesse di estromettere, entro il 31/05/2017, l’immobile strumentale (posseduto al 31/10/2016), questi dovrà assolvere il versamento di un’imposta sostitutiva pari al 8% da applicarsi sulle plusvalenza generatasi per via della differenza tra il valore normale del bene estromesso ed il suo valore fiscalmente riconosciuto. Dunque, la base imponibile per il calcolo dell’imposta sostitutiva è data da:

• (Valore normale – Valore fiscale)

In merito al valore normale, il contribuente/imprenditore può, alternativamente, scegliere tra valore di mercato (ai sensi dell’art. 9 TUIR) oppure valore catastale (dato dalla rendita catastale rivalutata del 5%, o del 25% per i terreni, e moltiplicata per il coefficiente previsto ai fini dell’imposta di registro di cui all’art. 52, DPR n. 131/86). Tuttavia, per le aree edificabili può essere assunto solo il valore di mercato. Riguardo, invece, il valore fiscale, questi è rappresentato dal valore iscritto nel libro degli inventari oppure nel registro dei beni ammortizzabili, al netto delle quote di ammortamento fiscalmente dedotte fino al periodo d’imposta 2016 e tenendo conto di eventuali rivalutazioni fiscalmente rilevanti.

Base imponibile nulla o negativa – Potrebbe accadere che valore normale e valore fiscale del bene coincidano e, quindi, trovarsi in presenza di una base imponibile nulla per il calcolo dell’imposta sostitutiva. Al riguardo, l’Agenzia delle Entrate, nella Circolare n. 26/E/2016 (con riferimento all’estromissione 2016) ha chiarito che anche in tal caso l’estromissione è ammessa nonostante nessuna imposta sostituiva sia dovuta.

Si ritenersi di poter giungere alla stessa conclusione nel caso in cui il valore normale del bene estromesso sia inferiore al suo valore fiscale (caso che potrebbe accadere anche per via del fatto che in merito al valore normale, come visto, è consentito scegliere tra valore di mercato e quello previsto ai fini dell’imposta di registro), generando così una base imponibile negativa (ossia, una minusvalenza). In quest’ultimo caso è bene tener presente che, ai sensi del comma 1 art. 101 TUIR, la predetta è indeducibile, considerato che non si tratta di cessione a titolo oneroso (il bene passa semplicemente dalla sfera imprenditoriale a quella personale dello stesso soggetto).

Il versamento ed il perfezionamento – L’imposta sostitutiva dovuta per l’estromissione 2017, è da versare (con F24 codice tributo 1127) in due rate, di cui la prima pari al 60% di quanto dovuto (da pagare entro il 30/11/2017) e la seconda pari al restante 40% (da pagare entro il 16/06/2018), entrambe ravvedibili.

E’, infine, utile ricordare che l’opzione di estromissione 2017 si perfezionerà solo con l’indicazione in dichiarazione dei redditi (Modello Redditi PF/2018 da presentarsi il prossimo anno) del valore normale e fiscale dell’immobile estromesso e della stessa imposta sostitutiva.